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Erbbaurecht §

In gefragten Wohngegenden entfällt auf Grund und Boden ein ganz erheblicher Kaufpreisanteil, meist sind es 30 oder 40 % des Gesamtkaufpreises.

Wenn Sie sich jetzt vorstellen, dass Sie den Grundstücksanteil Ihrer Wohnung, der ja praktisch nur ein ideeller Anteil ist, nicht kaufen müssen, sondern dafür nur ein Entgelt, "nämlich den Erbbauzins", bezahlen, so ist ganz klar, dass Sie damit einen sehr wesentlichen Preisvorteil erzielen. Das macht das Erbbaurecht so begehrt.

Es ist das veräußerliche und vererbliche Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu "haben".

Das Eigentum an Grund und Boden ist vom Eigentum am Bauwerk getrennt.

Sie können Ihre Wohnung "wie jede andere Eigentumswohnung" auch vermieten, verkaufen, beleihen und vererben.

Somit gehört das Bauwerk nicht dem Grundstückseigentümer, sondern dem Erbbauberechtigten, dem Wohnungseigentümer, also Ihnen.

Erbbaurecht wie sicher ist denn das?

Damit das Erbbaurecht für den Berechtigten und für künftige Käufer auch absolut sicher ist, wird es im Grundbuch für das Grundstück an erster Rangstelle eingetragen. Gleichzeitig wird für das Erbbaurecht als selbstständiges, dingliches Recht ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt.

Durch die sogenannte Teilungserklärung wird das Erbbaurecht nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungserbbaurechte (Eigentumswohnungen) aufgeteilt und es werden jeweils eigene Wohnungserbbaugrundbücher gebildet. Rechtlich ist das Wohnungserbbaurecht dem Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) völlig gleichgestellt.

Beim Wohnungserbbaurecht wird dem Erbbauberechtigten ebenso wie beim Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem zu errichtenden Gebäude eingeräumt.

Sie als Erbbauberechtigter werden Eigentümer Ihrer Wohnung (sowie des Kellers und des Tiefgaragenstellplatzes etc.), während das Eigentum an Grund und Boden beim Eigentümer des Grundstücks verbleibt

Erbbauzinsen - wie hoch sind sie?

Für die Gewährung des Erbbaurechts ist ein Nutzungsentgelt, nämlich der Erbbauzins, an den Grundstückseigentümer zu zahlen.

Dieser Erbbauzins ist für jede Eigentumswohnung gesondert festgelegt. Der Erbbauzins ist, wie in allen Erbbaurechtsverträgen üblich, an die Entwicklung des Lebenshaltungskosten-Preis-Indexes gekoppelt. Im Erbbaurechtsvertrag ist vereinbart, dass frühestens alle 3 Jahre eine Anpassung an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes erfolgen kann.

Im Bauvorhaben Cosimo in Oberföhring beträgt der Erbauzins monatlich derzeit durchschnittlich EUR 2,45 pro m² Wohnfläche sowie EUR 8,00 pro KFZ-Stellplatz. Der Erbbauzins wird durch die Eintragung einer Reallast im Wohnungserbbaugrundbuch gesichert.

Was bietet mir das Erbbaurecht?

Immobilieneigentum für 3 Generationen. Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht für die Wohnanlage "Cosimo" endet durch Zeitablauf nach 75 Jahren, also Ende des Jahres 2076. Solange sind Sie, bzw. Ihre Erben Eigentümer Ihrer Erbbaurechtswohnung.

Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Kirchenstiftung dem Erbbauberechtigten eine Verlängerung des Erbbaurechtes einräumt. Ist nach 75 Jahren das Erbbaurecht abgelaufen und wird nicht verlängert, erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für die Eigentumswohnung in Höhe von zwei Drittel des gemeinen Wertes.

Dieser Wert wird durch einen vereidigten Sachverständigen ermittelt. Der Erbbauberechtigte hat einen Anspruch auf diesen Wertausgleich.

Nur wenn der Erbbauberechtigte die Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages nicht einhält, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig wieder zurückverlangen (sog. Heimfall). Z. B., wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Erbbauzinszahlungen mit mindestens 2 Jahresbeiträgen im Verzug ist.

Auch in diesem Fall hat der Erbbauberechtigte Anspruch auf zwei Drittel des gemeinen Wertes des Erbbaurechtes. Verkaufen, vererben, verschenken, vermieten, belasten. Das alles können Sie mit dem Erbbaurecht. Als grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt kann über das Erbbaurecht genauso verfügt werden wie über jedes andere Grundvermögen auch. Die Einwilligung zur erstmaligen Belastung des Erbbaurechtes mit Hypotheken und Grundschulden zur Kaufpreis-Finanzierung liegt vor. Eine problemlose Finanzierung ist damit sichergestellt.

Kann ich auch Steuervorteile nutzen?

Als Selbstnutzer: Sämtliche Vorteile, die beim Erwerb von Immobilien (Neubau) vom Gesetzgeber gewährt werden, bestehen auch für die Erbbaurechtswohnung. Gleiches gilt für die öffentlichen Förderungen nach § 25 des Wohnbaugesetzes (WoBauG).

Der besondere Vorteil des Erbbaurechts für Kapitalanleger besteht darin, dass neben der Geltendmachung der Abschreibung (Afa), steuerlich der gesamte Erbbauzins als Werbungskosten abzugsfähig ist und damit zu erheblichen Steuervorteilen führen kann!