Актуально

Наследственное право застройки §

Наследственное право застройки экономит ваши деньги

В пользующихся высоким спросом жилых районах значительная часть покупной цены, зачастую составляющая 30 или 40 % общей покупной цены, приходится на покупку земли. Если представить себе, что нет необходимости покупать долю земельного участка для вашей квартиры, которая является практически абстрактным значением, а только платить издержки в виде „платы за наследственное право застройки“, то становится ясно, что таким образом можно достичь существенного финансового преимущества. По этой причине наследственное право застройки так высоко ценится.

Что такое наследственное право застройки?

Наследственное право застройки – это право „иметь“ на чужом земельном участке строительный объект; это право передается по наследству, к тому же его можно продавать. Собственность на землю не связана с собственностью на строительный объект. Вы можете сдавать свою квартиру в наем, продать ее, отдать ее в залог или передать по наследству, как и любую другую частную квартиру. Таким образом, строительный объект принадлежит не владельцу земельного участка, а тому, кто обладает наследственным правом застройки (наследственному застройщику), владельцу квартиры, то есть вам.

Насколько надежно гарантируется наследственное право застройки?

Чтобы наследственное право застройки было с абсолютной уверенностью сохранено за его обладателем и последующими покупателями, оно заносится в поземельную книгу по соответствующему земельному участку на первом месте. В то же время для наследственного права застройки как независимого, вещного права в поземельной книге создается отдельный раздел (поземельная книга наследственной застройки).
Посредством, так называемой декларации о разделении и в соответствии с предписаниями Закона о праве собственности на жилые помещения наследственное право застройки подразделяется на наследственное право застройки отдельных жилых помещений (частных квартир), в связи с чем создаются поземельные книги наследственной застройки на каждую отдельную квартиру. С юридической точки зрения наследственное право застройки жилого помещения равносильно собственности на жилье (на частную квартиру). В рамках наследственного права застройки жилого помещения, аналогично с правом собственности на жилье, наследственному застройщику предоставляется отдельная собственность на определенную квартиру в строящемся здании. Как наследственный застройщик вы становитесь владельцем вашей квартиры (а также подвального помещения, парковочного места в подземном гараже и т. п.), в то время как право собственности на землю остается за владельцем земельного участка.

Каков размер платы за наследственное право застройки?

За предоставление наследственного права застройки владельцу земельного участка необходимо платить определенную плату/взнос. Этот взнос за наследственное право застройки определяется отдельно для каждой частной квартиры. Как принято во всех договорах о наследственном праве застройки, размер этого взноса привязан к развитию индекса стоимости проживания. В договоре о наследственном праве застройки зафиксировано, что плата за наследственное право застройки корректируется в зависимости от индекса цен Федерального статистического ведомства Германии не чаще, чем каждые 3 года. На строительном объекте Cosimo в мюнхенском районе Оберфёринг плата за наследственное право застройки составляет на данный момент в среднем 2,45 евро/м² жилой площади в месяц, а также 8,00 евро за место для стоянки автомобиля. Плата за наследственное право застройки защищена внесением вещного обременения в поземельную книгу наследственной застройки квартиры.

Какие преимущества дает мне наследственное право застройки?

Собственность на недвижимость на 3 поколения. Как право, подчиняющееся правовому режиму земельных участков, наследственное право застройки для жилого комплекса Cosimo заканчивает свое действие по истечении 75 лет, т. е. в конце 2076 года. До истечения этого срока вы (ваши наследники) являетесь владельцем вашей квартиры с наследственным правом застройки. Кроме того, можно исходить из того, что церковный фонд продлит длительность действия наследственного права застройки. Если же по истечении 75 лет действие наследственного права застройки закончилось и не продлевается, наследственный застройщик получает за частную квартиру компенсацию в размере двух третьих общей стоимости. Размер этой стоимости определяет присяжный эксперт. Наследственный застройщик имеет право на такое уравнивание стоимости. Только в том случае, если наследственный застройщик не соблюдает условия договора о наследственном праве застройки, владелец земельного участка имеет право требовать преждевременного возврата наследственного права застройки (так называемый обратный переход). Это имеет место, например, если наследственный застройщик просрочил оплату как минимум 2 годичных взносов за наследственное право застройки. Но даже в этом случае наследственный застройщик имеет право на компенсацию в размере двух третьих общей стоимости права наследственной застройки. Наследственное право застройки можно продавать, передавать по наследству, обременять, дарить, сдавать в наем. Наследственным правом застройки можно распоряжаться точно так же, как и любым другим земельным имуществом, т. к. оно подчиняется правовому режиму земельных участков и фиксируется в отдельном разделе поземельной книги. Соглашение о первоначальном обременении ипотекой и залогом недвижимого имущества для финансирования покупной цены уже имеется. Таким образом, беспрепятственное финансирование гарантировано.

Могу ли я воспользоваться налоговыми преимуществами?

При личном пользовании недвижимостью: все привилегии, которые законодатель предоставляет при покупке недвижимости (новых строений), действуют также и при покупке квартиры с наследственным правом застройки. Это действительно и в отношении государственной поддержки в соответствии с § 25 жилищного законодательства (WoBauG, Wohnbaugesetz). Особое преимущество наследственного права застройки для инвесторов состоит в том, что помимо амортизационных отчислений с налогооблагаемой базы можно списывать полностью весь взнос за наследственное право застройки в качестве издержек, связанных с получением дохода, что зачастую ведет к значительным налоговым преимуществам!